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不動産売却の知識
KNOWLEDGE

不動産の知識を持って後悔の無い選択を

不動産売却を行う際、様々な知識を持っておくことにより後悔の無い選択が出来ます。不動産会社との契約により大きく変わることがあります。特に売却の際に売却期間が多くかかってしまう場合があり、仲介や買取などの知識をあらかじめ知ることにより、スムーズに売却をすることが出来ます。

仲介と買取の違い
DIFFERENCE

仲介と買取の概要

「仲介」とは?

仲介とは不動産会社を通して物件の買主を見つけ販売する方法です。 売主様の要望に応えるために不動産会社が様々な方法を用いて買主を見つける役目の他に契約に必要な書類の作成や重要事項の説明、契約から引き渡しまでの事務手続きサポートします。 不動産会社との契約方法は3種類あり、お客様の利用方法により契約方法が変化します。 各契約方法によって他社との比較に制限がされる場合や自身で買主様を探すことが出来ない制限がかかる場合があるため、契約を結ぶ際は信頼できるのかを判断することをおすすめいたします。

■ 一般媒介契約

・売主様は複数の不動産会社と同時に契約し比較することが出来ます。

・ご自身で買主を見つけて売却する場合は、不動産会社による仲介手数料は必要はありません。

・レインズ(指定流通機構)への登録は義務付けられていません。

■ 専任媒介契約

・依頼者が契約できるのはひとつの不動産会社に限ります。

・ご自身で買主を見つけて売却する場合は、不動産会社による仲介手数料は必要はありません。

・依頼を受けた物件情報を7日以内にレインズ(指定流通機構)に登録し、14日に1回以上の頻度で依頼者に販売状況を報告すること

■ 専属専任媒介契約

・自分で買主を見つけて契約することは禁止されています。

・レインズ(指定流通機構)への登録は義務付けられていますが、媒介契約の締結から5日以内、依頼主に対する報告義務は7日に1回以上と定められています。

「買取」とは?

買取とは不動産会社が買主となり物件を買い取る方法であり築年数が長い物件などに効果的な売り方になります。 仲介での売却とは違い、媒介契約などの種類は無く、購入希望者による内見が行われることはありません。 仲介に比べ金額が低くなる場合がありますが現金化までの期間が非常に短い特徴があります。

仲介での売却のメリットと向いている方

基本的に買取よりも高い金額が期待できる

物件資料、相場、不動産会社の実績をもとに金額を設定し、購入希望者に提示し販売するため、高い金額を期待できます。物件の周辺環境により価格の相場自体がが高くなりやすい傾向もあります。しかし、築20年を超える物件の売却はリフォームが必要になってくる場合があるため金額を確認して判断する必要があります。

購入希望者の様々な意見が聞ける

仲介で売却をする場合は不動産会社を通して行います。 不動産会社の担当者が購入希望者の要望を聞き、条件に合った物件を提案することで進めていきます。 購入希望者が売却に出している物件に対して要望があれば不動産会社を通して聞くことができます。

ゆとりをもったスケジュールで売却できる

仲介は買主を探す関係上、しっかり考え売却することが出来ます。 引渡の際に立ち会いの必要はありますが、基本的に不動産会社が購入希望者に提案致します。 売却までに時間を要するため、新居への引越準備や家族に時間を使うことができる上、時間に余裕がある方はしっかりと考えて売却することが可能です。

仲介での売却に向いている方

・自身が売却するまで余裕がある方
・築年数があまり経ってない物件をお持ちの方
・周辺環境の条件が優れている物件をお持ちの方
・リフォーム済みの物件をお持ちの方

買取での売却のメリットと向いている方

不動産を素早く現金化できる

一般的な仲介の売却期間は約6ヶ月と言われておりますが、買取の場合は2週間から1か月の期間で現金化できます。 買取では不動産会社が内覧を行い、査定金額に問題がなければ不動産会社と契約を結び、引き渡しまで進めることができます。

周囲の方に知られずに売ることができる

不動産会社が一度の内覧で査定金額を決定します。 仲介に比べ、複数人の購入希望者が家を訪れることや広告やインターネットによる公告がない事もありません。 離婚が理由で売却する場合はご近所に知られたくないため、周囲に知られることがない買取を選択する方がほとんどです。

契約の確実性

不動産会社が買主のため、キャンセルになることはほとんどありません。 仲介の場合は買主から購入キャンセルされる場合もあり、キャンセルされた場合は再度買主を探すところから始まります。 不動産会社が買主の場合は買取を行う前提として内装などを考え査定金額を提示するため、キャンセルになる恐れはありません。

リフォーム不要

買取を行う際は優良物件、標準物件、改修が必要な物件、事故物件など、物件の状態を確認し査定金額を提示致します。仲介の場合は築年数の関係上、リフォームを行わないと買主が決まりにくい場合あるため、売却までにお客様負担が発生する場合があります。 買取の場合は改修が必要な物件であったとしても買取金額が低くなるだけでお客様負担が発生することはないです。

仲介手数料不要

仲介手数料が取引額に応じて金額が変わる不動産会社があります。 400万を超える取引金額の場合は手数料も高くなり、お客様負担が増える結果になります。 買取の場合は、買主が不動産会社のため仲介手数料が発生しません。 仲介手数料を支払う余裕がないお客様は買取を選択することをおすすめいたします。

買取での売却に向いている方

・早く売却し現金化したい方
・経年劣化により、仲介によるに売却が期待できない方
・誰にも知られず売りたい方
・引き渡し前にキャンセルの経験がある方

売却までの流れ
FLOW

仲介の売却完了までの流れ

Step
1

仲介を依頼する不動産会社を探し、媒介契約を結ぶ

不動産は「机上査定」または「訪問査定」によって査定されます。
・机上査定:過去の取引データや立地などにより査定価格を出す
・訪問査定:実際に内覧し査定価格を出す
机上査定では内覧を行わず、同様の物件の販売実績などを調べます。
訪問査定はスケジュールや物件の内覧に数時間かけて調べ、査定価格を提示します。
提示金額の中で信頼できると思った際は不動産会社と媒介契約を締結します。

Step
2

依頼した不動産会社による売却活動

媒介契約を締結した後は、不動産会社は「ポスティングや新聞折込などによる宣伝」「顧客への直接的な営業活動」「レインズへの登録」「ポータルサイトなどインターネットを利用した販売活動」のような広報活動を行います。
これらの広報活動によって、物件の購入希望者を探し出します。 購入希望者が見つかった場合は、内覧に対応するという流れです。

Step
3

条件交渉

購入希望者の中には購入する際の条件を提示する場合もあります。金額の値引きなどの交渉が行われますが不動産会社を仲介して行うため、ご安心いただければと思います。また、売主様の方でも金額を下げることが出来ますが売却後の金額に影響しますので不動産会社に相談して行うことをおすすめします。

Step
4

買主と売買契約を結ぶ

買主が購入の意思を示した場合は、売却前に条件の確認を行います。
具体的には買主が「買付証明書」に希望条件を記入して、売主に提出します。
売主様は買主の希望条件を確認し、交渉に応じるかを判断します。
不動産会社が交渉・調整する条件の例としては、以下のようなものがあります。
・売買価格をいくらにするのか
・手付金をいくらにするのか
・売買代金をどの方法で支払うのか
・引き渡しの時期をいつにするのか
・古家は事前に解体するかどうか など
相手の希望をすべて受け入れなくても良いですが、契約成立のためには妥協も必要です。
不動産会社がまとめた条件を売主・買主が納得できれば、売買契約が結ばれます。

■ 「重要事項説明」とは

不動産に瑕疵(水回りのトラブルや雨漏りなどの欠陥)がある場合は、売買契約を結ぶ前に売主に対して説明を行い、その内容を契約書に記載する必要があります。
もし、記載していない場合は売却後に買主から売主様に対して損害賠償請求や訴訟が行われることがあるため、物件の状態は正確に不動産会社と買主に伝えましょう。

Step
5

物件の引き渡し

売買契約が完了したら、いよいよ不動産の引き渡しです。
不動産の引き渡しは、売り主から買い主へ不動産の所有権を移す日に行うのが一般的です。
引き渡しの手続きとして当日までに以下のことが行われます

その他にも契約を結んだ際に準備する必要のある書類が多くありますので不動産会社に確認し、準備することをおすすめいたします。

情報収集する

Step
1

買取を依頼する不動産会社を探す

初めに買取査定を依頼する不動産会社を選定しなければなりません。
不動産会社には大きく分けて以下のような種類があります。

■ 不動産会社のおおまかな種類

・買取をしない不動産仲介専門会社
・買取や仲介を行う不動産会社
・仲介はせず、買取を専門の不動産買取専門会社

不動産売却を行う方法によって手数料がかかる場合があります。 買取の場合は買取価格は相場価格よりも低い価格になってしまいますが、相場価格を知ることで、査定金額が妥当なのか判断することができます。
仲介で進める場合は相場の把握を行うためにも複数の不動産会社に査定依頼を行う、相見積が一般的といえます。

Step
2

依頼した不動産会社による売却活動

依頼する不動産会社が決まれば、査定をしてもらいます。
不動産の査定方法には、物件を見ないで査定する「机上査定」と、直接伺い隅々まで調査して査定する「訪問査定」の2種類があります。
・机上査定:過去の取引データや立地などをもとに査定価格を出す
・訪問査定:実際に訪れて評価をし、査定価格を出す
立地や建物の劣化状況、お部屋の状態を見なければ概算見積の場合でも買取金額を出すのはなかなか難しいため、詳しく見ていただきたい方は必ず訪問査定を依頼しましょう。

Step
3

買取金額の提示

査定してもらったら不動産会社に買取金額を提示してもらいます。
買取は早く不動産を現金化できるメリットがあります。売却までの期間に余裕がない場合も有効的な方法のため、そういった方にはおすすめの方法です。 もし、売却までのスケジュールに余裕がある場合は先に仲介での売却を依頼し、買い手が見つからない場合買取に対応してくれる不動産会社もありますので、査定金額にいまひとつ納得行かない時はひとつの手段として有効です。

Step
4

諸条件も確認し不動産会社と売買契約を結ぶ

査定金額以外にも確認事項があります。 基本的に買取の代金(売買代金)は契約日に全額支払われるわけではありません。残金がいつ受け取れるのかも不動産会社によって異なりますので買取を決める前に確認が必要です。
また、残置物がある場合は、買取またはご自身で処分するのかも明確にしておく必要があり、確認することにより、後々のトラブルを未然に防ぐことが出来るため、必ず詳細を確認しましょう。
査定金額や条件にご納得できた場合は、合意のもと売買契約を締結します。

Step
5

物件の引き渡し

売買契約を締結すると、売主様は契約条件に沿って物件を引き渡せる状態にする必要があります。
売却額の残代金を受け取る日までに引越しを行い、固定資産税、公共料金等、マンションの場合には管理費などの清算準備も行っておく必要があります。
引き渡しの準備ができましたら不動産会社が残金の決済をし、売主様がが物件を引き渡して「買取」の手続きが完了します。

売却にかかる費用
COST

仲介手数料(仲介の場合のみ)

売買契約が成立した際に支払う費用

不動産売却時の仲介手数料とは、不動産会社に売却の仲介を依頼した後、売買契約が成立した際に支払う費用です。
買主との売買契約まで行わなかった場合は仲介手数料は発生しません。
仲介手数料は、成約金額によって変動し、宅建業法で上限が定められています。
不動産会社は、その上限を超えて仲介手数料を受けとると法令違反となるため、金額に疑問を持った際に他の不動産会社に相談するのも大事といえます。

仲介手数料(上限額)の計算方法

仲介手数料の上限額は売却金額に一定の割合をかけて求めます。
「売却金額が200万円以下の部分」→ 売却価格×5%(+消費税)
「売却金額が200万円を超え400万円以下の部分」→ 売却価格×4%(+消費税)
「売却金額が400万円を超える部分」→ 売却価格×3%(+消費税)
※売却金額は税別の価格で計算

仲介手数料

不動産売買契約書の印紙代(仲介・買取ともに)

印紙税法で定められた課税文書に対してかかる税金

不動産を購入したことがある場合、一度は払っている印紙税。不動産に限らず、ほとんどの方がどこかで印紙税を目にしたことがあるのではないでしょうか。不動産を売却するときにかかる印紙税は不動産の売買契約書に貼るために必要です。印紙税率は契約金額によって変わるため、売却金額が大きくなると印紙税率は高くなる仕組みになっています。

50万円を超え100万円以下のもの
500円
100万円を超え500万円以下のもの
1,000円
500万円を超え1,000万円以下のもの
5,000円
1,000万円を超え5,000万円以下のもの
10,000円
5,000万円を超え1億円以下のもの
30,000円
1億円を超え5億円以下のもの
60,000円

売渡費用

売却の書類に関する費用

売渡費用は売渡証書の発行や抵当権を抹消するために司法書士に支払う費用です。
売渡証書は所有権移転登記の際に必要な書類で抵当権は抹消しなければ違う方法で支払う必要があります。
物件を引き渡す際に確実に必要な書類のため確実にかかる費用ともいえます。

譲渡所得税

売却するときにかかる税金

物件の所有期間によって売却で発生する税金も変わります。 不動産を所有していた期間が5年以内であれば短期譲渡所得、5年を超える場合だと長期譲渡所得と言われる費用が発生します。 短期よりも長期の方が税率が低く設定されており、築年数が長い物件の場合は売却金額では低い金額ですが税金の際にかかる金額が少なく設定されております。

   

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